1. Détention en nom, vente du bien immobilier (asset deal)
 

Avant de se plonger dans les complexités liées à la détention du bien immobilier par une société, rappelons les mécanismes fiscaux de la vente de ce dernier s’il est détenu en nom. La première question à se poser est de savoir s’il est considéré comme faisant partie de votre fortune privée ou commerciale.

Pour résumer la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a de fortes chances que le bien soit considéré comme faisant partie de votre fortune commerciale si vous procédez à des achats et à des ventes d’immeubles non pas simplement dans l’administration de votre fortune ou en profitant d’une occasion qui s’est présentée fortuitement à vous, mais systématiquement, et avec l’intention d’obtenir un gain. Il n’est pas nécessaire que vous exerciez cette activité à titre principal, vous pourriez aussi la pratiquer accessoirement. Le fait qu’elle soit étroitement liée à votre profession, à vos connaissances techniques et à votre réseau peut aussi avoir un impact. D’autres critères peuvent influer l’AFC vers la qualification de votre bien en fortune commerciale comme la détention du bien par une société de personnes, le financement du bien par des fonds étrangers importants, le réinvestissement de bénéfices réalisés dans une précédente opération, la mise en valeur particulièrement professionnelle de l’immeuble, la courte durée de possession du bien ou encore la détention du bien dans le but d’exercer majoritairement une activité indépendante.

Ces critères sont en constante évolution puisqu’ils peuvent se développer au gré de la jurisprudence. La qualification fiscale de votre bien est un sujet véritablement complexe qui nécessite une analyse fine d’un expert. Voici toutefois ci-dessous les conséquences fiscales des deux cas.

1.1 SI FORTUNE PRIVÉE :

Si le bien immobilier est considéré comme faisant partie de votre fortune privée, la plus-value réalisée sera soumise à l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (“IBGI”) qui se calculera dans les grandes lignes comme suit :

1.1 SI FORTUNE PRIVÉE :

Si le bien immobilier est considéré comme faisant partie de votre fortune privée, la plus-value réalisée sera soumise à l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (“IBGI”) qui se calculera dans les grandes lignes comme suit :